पूंजीगत संपत्ति से लाभ कमाने के लिए इससे जुड़े टैक्स नियमों को समझना जरूरी है

भारत में बढ़ती जनसंख्या के साथ-साथ विभिन्न प्रकार के निवेशकों की संख्या भी दिन प्रतिदिन बढ़ रही है। लेकिन यदि आपको अपने निवेश में मुनाफे से अधिक टैक्स (Tax) ही देना पड़ जाए, तो फिर निवेश का फायदा ही क्या है? इसलिए हमें किसी भी प्रकार की संपति में निवेश करने से पहले इससे जुड़े टैक्स यानी कर कानूनों के बारे में भी पूरी जानकारी होनी ही चाहिए। जब भी आप कोई पूंजीगत संपत्ति (Capital Asset) बेचते हैं और लाभ कमाते हैं, तो उस लाभ को ‘पूंजीगत लाभ से आय’ (Capital Gains Income) कहा जाता है। जिस वर्ष आप कोई संपत्ति बेचते हैं, उस वर्ष आपको इस संपत्ति के लाभ पर ‘कर’ (Tax) का भुगतान करना होता है। इस कर को ‘पूंजीगत लाभ कर’ (Tax on Capital Gains) के रूप में जाना जाता है। पूंजीगत संपत्ति आपके स्वामित्व वाली ऐसी संपत्ति है, जिसेलाभ कमाने के लिए बेचा जा सकता है। पूंजीगत संपत्ति के कुछ उदाहरण भूमि, भवन, घर, वाहन, पेटेंट (Patent), ट्रेडमार्क (Trademark), पट्टे पर अधिकार, मशीनरी और आभूषण आदि हो सकते हैं। यदि आपके पास किसी भारतीय कंपनी में या उससे संबंधित अधिकार (Company Equity) हैं, तो उन अधिकारों को भी पूंजीगत संपत्ति माना जाता है। हालाँकि, कुछ संपत्ति ऐसी भी होती हैं जिन्हें पूंजीगत संपत्ति की श्रेणी में नहीं माना जाता है, जैसे किसी व्यवसाय के लिए खरीदा गया स्टॉक (Stock) या कच्चा माल, व्यक्तिगत उपयोग के कपड़े और फर्नीचर, ग्रामीण क्षेत्रों में कृषि भूमि, सरकार द्वारा जारी कुछ बांड और स्वर्ण जमा योजनाएं जैसे कि केंद्र सरकार द्वारा जारी 6½% स्वर्ण बांड (1977) या 7% स्वर्ण बांड (1980) या राष्ट्रीय रक्षा स्वर्ण बांड (1980), विशेष वाहक बांड (1991), या स्वर्ण जमा योजना (1999) के तहत जारी स्वर्ण जमा बांड या स्वर्ण मुद्रीकरण योजना, 2015 के तहत जारी जमा प्रमाणपत्र आदि।
गृह संपत्ति में निवेश करना निवेशकों के बीच सबसे लोकप्रिय निवेश माना जाता है, क्योंकि यह आपको एक घर का मालिक बनने का मौका देता है। लेकिन जब आप एक गृह संपत्ति बेचते हैं, तो इसकी बिक्री से हुआ कोई भी लाभ या हानि ‘पूंजीगत लाभ’ (Capital Gains) श्रेणी के तहत कर के अधीन आ सकती है।
पूंजीगत संपत्ति दो प्रकार की होती है:
1. अल्पकालिक पूंजीगत संपत्ति (Short Term Capital Asset (STCA): अल्पकालिक पूंजीगत संपत्तियाँ वे संपत्तियाँ होती हैं जो थोड़े समय के लिए रखी जाती हैं।
अल्पकालिक संपत्ति के मानदंड इस प्रकार हैं:
सामान्य नियम: 36 महीने या उससे कम समय के लिए रखी गई किसी भी संपत्ति को अल्पकालिक पूंजीगत संपत्ति माना जाता है।
अचल संपत्ति (भूमि, भवन, गृह संपत्ति): यदि आप किसी गृह संपत्ति को कम से कम 24 महीने तक रखने के बाद बेचते हैं, तो बिक्री से उत्पन्न आय को दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के रूप में माना जाएगा। 24 महीने की यह कम अवधि केवल 31 मार्च, 2017 के बाद बेची गई अचल संपत्तियों पर लागू होती है।
चल संपत्तियां (आभूषण, ऋण-उन्मुख म्यूचुअल फंड (Mutual Fund), आदि): आभूषण और ऋण-उन्मुख म्यूचुअल फंड जैसी संपत्तियां यह निर्धारित करने के लिए 36 महीने के सामान्य नियम के अधीन हैं कि क्या वे अल्पकालिक पूंजीगत संपत्ति हैं। अचल संपत्तियों के लिए 24 महीने की कम की गई अवधि चल संपत्तियों पर लागू नहीं होती है।
इसके अलावा, कुछ ऐसी संपत्तियां हैं जिन्हें 12 महीने या उससे कम समय के लिए रखे जाने पर अल्पकालिक पूंजीगत संपत्ति माना जाता है, जब स्थानांतरण की तारीख 10 जुलाई 2014 के बाद की हो।
इन संपत्तियों में शामिल हैं:
- भारत में किसी मान्यता प्राप्त स्टॉक एक्सचेंज (Stock Exchange) में सूचीबद्ध कंपनी के शेयर।
- भारत में किसी मान्यता प्राप्त स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध प्रतिभूतियाँ, जैसे डिबेंचर (Debentures), बांड, सरकारी प्रतिभूतियाँ, आदि।
- यूनिट ट्रस्ट ऑफ इंडिया (Unit Trust Of India) की इकाइयां, चाहे उद्धृत की गई हों या नहीं।
- इक्विटी-उन्मुख म्यूचुअल फंड की इकाइयाँ (Units Of Equity-Oriented Mutual Funds), चाहे उद्धृत की गई हों या नहीं।
- शून्य कूपन बांड, चाहे उद्धृत किया गया हो या नहीं।
अल्पकालिक पूंजीगत लाभ की गढ़ना:
अल्पकालिक पूंजीगत लाभ= बिक्री मूल्य - (अधिग्रहण की लागत + बिक्री से सीधे संबंधित व्यय + सुधार की लागत + धारा 54 के तहत अनुमत छूट)

2. दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति (Long Term Capital Asset (LTCA): दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति (एलटीसीए) ऐसी संपत्ति होती है जिसका स्वामित्व आपके पास 36 महीने से अधिक से होता है। इसका मतलब यह है कि यदि आपके पास जमीन, भवन या घर जैसी कोई संपत्ति 24 महीने या उससे अधिक समय से है तो यह एक दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति मानी जाएगी।
कुछ अन्य संपत्तियां भी हैं जिन्हें दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति माना जा सकता है यदि आप उन्हें 12 महीने से अधिक समय तक रखते हैं:

1. किसी कंपनी के शेयर, जो भारत में किसी मान्यता प्राप्त स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध हैं।
2. डिबेंचर, बॉन्ड और सरकारी प्रतिभूतियां जैसी प्रतिभूतियां जो भारत में किसी मान्यता प्राप्त स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध हैं।
3. यूटीआई (यूनिट ट्रस्ट ऑफ इंडिया) की इकाइयां, चाहे वे उद्धृत (कीमत) हों या नहीं।
4. इक्विटी-उन्मुख म्यूचुअल फंड की इकाइयाँ, चाहे वे उद्धृत हों या नहीं।
5. शून्य कूपन बांड, चाहे वे उद्धृत हों या नहीं।
दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ की गढ़ना:
दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ= बिक्री मूल्य - (अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत + बिक्री से सीधे संबंधित व्यय + सुधार की अनुक्रमित लागत + धारा 54 के तहत अनुमत छूट)
जब आपको वसीयत, विरासत या उत्तराधिकार के माध्यम से उपहार के रूप में कोई संपत्ति मिलती है, तो इसकी अल्पकालिक या दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति की स्थिति जांचने के लिए पिछले मालिक के पास संपत्ति होने की समय अवधि पर भी विचार किया जाता है। बोनस शेयरों या राइट शेयरों (Bonus Shares Or Right Shares) के लिए, समय अवधि की गणना उनके आवंटित होने की तारीख से की जाती है।
दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ और अल्पकालिक पूंजीगत लाभ पर लगने वाले कर की दरें निम्न प्रकार हैं- भूमि को भी पूंजीगत संपत्ति माना जाता है। हालाँकि, भारत के ग्रामीण क्षेत्रों में कृषि भूमि को पूंजीगत संपत्ति नहीं माना जाता है, इसलिए इसे बेचने पर कोई पूंजीगत लाभ कर नहीं लगाया जाता है। अगर भूमि को 36 महीने या उससे कम (3 वर्ष तक) समय के लिए रखा जाता है, तो इसे अल्पकालिक पूंजीगत संपत्ति माना जाता है, और यदि इसे 36 महीने से अधिक समय तक रखा जाता है, तो इसे दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति माना जाता है। स्वामित्व की अवधि के आधार पर कर निहितार्थ अलग-अलग होते हैं।
यदि आप कोई संपत्ति बेचते हैं और बिक्री से प्राप्त पूरा पैसा एक नया घर खरीदने के लिए उपयोग करते हैं, तो आपको अपने अर्जित लाभ पर कोई कर नहीं देना होगा।
हालाँकि, कुछ शर्तें हैं जिन्हें आपको पूरा करना होगा:
1. बिक्री की तारीख से एक साल के भीतर या बिक्री के बाद दो साल के भीतर घर खरीदें।
2. बिक्री के बाद तीन साल के भीतर घर बनाएं।
3. नए खरीदे या बनाए गए घर को तीन साल के अंदर न बेचें।
4. नया घर भारत में होना चाहिए।
5. बिक्री की तारीख पर आपके पास एक से अधिक आवासीय घर (नए के अलावा) नहीं होना चाहिए।
6. नए घर को खरीदने के दो साल के भीतर आपको कोई अन्य आवासीय घर (नए के अलावा) नहीं खरीदना चाहिए, या तीन साल के भीतर आपको कोई अन्य आवासीय घर (नए के अलावा) नहीं बनाना चाहिए।
यदि आप इन सभी शर्तों को पूरा करते हैं और बिक्री से प्राप्त पूरी रकम को नए घर में निवेश करते हैं, तो आपको अपने लाभ पर कर नहीं देना होगा। हालाँकि, यदि आप बिक्री आय का केवल एक हिस्सा निवेश करते हैं, तो छूट बिक्री मूल्य या छूट की तुलना में निवेश की गई राशि के अनुपात में होगी। पूंजीगत लाभ खाता योजना में निवेश: यदि आप आयकर रिटर्न (Income Tax Return) दाखिल करने की समय सीमा से पहले अपने पूंजीगत लाभ का निवेश करने में असमर्थ हैं, तो आप पूंजीगत लाभ खाता योजना, 1988 के तहत सार्वजनिक क्षेत्र की किसी भी बैंक (PSU Bank) में लाभ जमा कर सकते हैं। इस जमा राशि पर छूट के रूप में दावा किया जा सकता है। आपके पूंजीगत लाभ से आपको इस पर कर नहीं देना होगा। हालाँकि, आपको जमा किए गए पैसे को तय अवधि के भीतर ही निवेश करना होगा। ऐसा न करने पर जमा राशि को पूंजीगत लाभ माना जाएगा। धारा 54ईसी (Section 54EC): यदि आप दूसरी संपत्ति खरीदने की योजना नहीं बनाते हैं, तब भी आप ‘भारतीय राष्ट्रीय राजमार्ग प्राधिकरण’ (National Highways Authority Of India (NHAI) या ‘ग्रामीण विद्युतीकरण निगम’ द्वारा जारी कुछ बांडों में निवेश करके अपने पूंजीगत लाभ पर कर बचा सकते हैं। हालांकि यह नियम केवल दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति के लिए मान्य है। ये बांड 3 साल के बाद भुनाए जा सकते हैं और उस अवधि से पहले इन्हें बेचा नहीं जाना चाहिए। इन बॉन्ड्स में निवेश करने के लिए आपके पास 6 महीने होते हैं, लेकिन आपको रिटर्न फाइलिंग (Return Filing) की तारीख से पहले निवेश करना होगा। अल्पकालिक पूंजीगत लाभ के लिए कर छूट: अल्पकालिक पूंजीगत लाभ के मामले में, व्यक्ति आयकर स्लैब की मूल छूट सीमा से लाभ उठा सकते हैं।
छूट की सीमाएँ इस प्रकार हैं:
➼भारतीय निवासी (60 वर्ष से कम): यदि लाभ या कुल कर योग्य आय 2,50,000 रुपए के भीतर रहती है।
➼वरिष्ठ नागरिक (आयु 60-80 वर्ष): यदि लाभ या कुल कर योग्य आय 3,00,000 रुपए के भीतर रहती है।
➼अति वरिष्ठ नागरिक (80 वर्ष से अधिक): यदि लाभ या कुल कर योग्य आय 5,00,000 रुपए के भीतर रहती है।
➼हिंदू अविभाजित परिवार (Hindu Undevided Family (HUF): यदि लाभ या कुल कर योग्य आय 2,50,000 रुपए के भीतर रहती है।
➼गैर-आवासीय भारतीय (Non-Residential Indian (NRI):यदि लाभ या कुल कर योग्य आय 2,50,000 रुपए के भीतर रहती है।
भारत में कृषि भूमि को शहरी क्षेत्रों से उनकी निकटता के आधार पर वर्गीकृत किया गया है। भारत में कृषि भूमि की बिक्री पर लगने वाला टैक्स या कर, भूमि की प्रकृति और उसके उद्देश्य पर निर्भर करता है। यदि आपके पास ग्रामीण क्षेत्रों में कृषि भूमि है, तो इसे पूंजीगत संपत्ति नहीं माना जाता है। इसलिए, इसे बेचने से आपको पूंजीगत लाभ कर नहीं देना होगा। यदि आपके पास शहरी कृषि भूमि है, तो इसे पूंजीगत संपत्ति माना जाता है, और इसकी बिक्री से प्राप्त लाभ पूंजीगत लाभ की श्रेणी में आता है। लाभ की प्रकृति, (चाहे दीर्घकालिक हो या अल्पकालिक) इस बात पर निर्भर करती है कि आपने कितने समय से जमीन अपने पास रखी है। यदि आपने इसे 2 साल से अधिक समय तक रखा है, तो इस दीर्घकालिक लाभ पर 20% कर लगता है। यदि आपने इसे 2 साल से कम समय के लिए रखा है, तो इस पर लागू स्लैब दर के आधार पर अल्पकालिक लाभ पर कर लगाया जाता है। यदि आप अपने व्यवसाय के हिस्से के रूप में नियमित रूप से कृषि भूमि खरीदते और बेचते हैं, तो उस बिक्री से प्राप्त लाभ ‘व्यवसाय और पेशे’ के तहत कर योग्य है। ऐसे मामलों में, कृषि भूमि पर कोई पूंजीगत लाभ कर लागू नहीं होता है। यदि आप ग्रामीण क्षेत्र में कृषि भूमि बेचते हैं, तो आपको पूंजीगत लाभ कर नहीं देना होगा अगर आप कुछ शर्तों को पूरा करते हैं तो आप आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 54बी के तहत गैर-ग्रामीण क्षेत्र में भूमि की बिक्री के लिए छूट का दावा कर सकते हैं। इन शर्तों में केवल एक व्यक्ति या हिंदू अविभक्त परिवार होना, कम से कम दो साल तक कृषि उद्देश्यों के लिए भूमि का उपयोग करना और पुरानी भूमि को बेचने के दो साल के भीतर दूसरी कृषि भूमि खरीदना शामिल है। यह ध्यान देने योग्य है कि कर कानून और विनियम समय के साथ बदल सकते हैं, इसलिए अपनी विशिष्ट स्थिति के संबंध में नवीनतम जानकारी और व्यक्तिगत सलाह के लिए कर पेशेवर या चार्टर्ड एकाउंटेंट (Chartered Accountant (CA) से परामर्श करना हमेशा उचित होता है।

संदर्भ
https://tinyurl.com/bddnkv25
https://tinyurl.com/bdstvvtc
https://tinyurl.com/yv7fm979

चित्र संदर्भ
1. बेचने हेतु रखी गई एक जमीन को दर्शाता चित्रण (Needpix)
2. ‘पूंजीगत लाभ कर को संदर्भित करता एक चित्रण (The Blue Diamond Gallery)
3. सोने के गहनों को दर्शाता चित्रण (Breaking Now)